亚新体育-“全域型”城市更新模式的北京实践

■中交投资有限公司城市更新课题组

今朝我国的城市化已由本钱型增加阶段转向运营型增加阶段，城市更新作为城市高质量成长的主要鞭策力，已从初期的旧城革新向多元动力机制下的综合更新标的目的成长，有机更新、片区兼顾更新、全域更新成为城市更新首要模式。

7月12日，住房和城乡扶植部总工程师李如生在首届北京城市更新论坛上暗示，北京市作为第一批城市更新试点城市，全国首个减量成长的城市，但愿北京积极摸索超年夜城市减量成长布景下城市更新的路径方式，为实行城市更新步履进献更多的北京经验、北京模式。北京市副市长隋振江亦暗示，对峙以北京城市整体计划为管辖，以鞭策新时期首都成长为标的目的，尽力摸索合适首都特点的城市更新之路。

此前北京在老旧小区革新中摸索出“劲松模式”和“首开经验”，在园区更新范畴摸索出低效财产园区腾笼换鸟的“亦庄模式”，成为全国推行的样板。近日中交城市更新公司经由过程石景山城市更新项目标初步实践摸索，立异性地提出“全域型”城市更新模式，将城市更新内在扩大至城市片区的空间布局调剂、财产布局进级、地盘资本清算、生态情况晋升、区域功能重塑等多个方面，经由过程区企合作最年夜水平阐扬平台感化；经由过程全营业角度筹谋项目价值，借一个项目立异中交城市更新贸易模式和资本系统。这一理论和实践摸索将为减量成长布景下的城市更新供给全新的思绪。

1、北京“十四五“城市更新

计划表现减量成长理念

2022年5月，北京市人平易近当局正式印发《北京市城市更新专项计划(北京市“十四五”期间城市更新计划)》（以下简称《更新专项计划》）。该计划连系北京减量布景和存量特点，确立了以街区为单位、以存量建筑为主体、以功能情况晋升为导向的城市更新工作思绪，推动小范围、渐进式、可延续的更新；以功能完美、提质增效、平易近生改良、严控年夜拆年夜建为原则，现实上就是我国首个以减量成长为理念的城市更新专项计划。

整体来看，《更新专项计划》首要是以新总规为引领，从办事“四个中间”扶植为导向的功能性更新、平易近生保障和情况改良为导向的社会性更新两条线索动身，提出保障首都功能、激起经济活力、改良平易近生福祉、增强生态庇护、传承汗青文化、晋升治理能力6方面的更新方针，并细化提出了塑造年夜国首都风采，晋升政务情况品质；科学设置装备摆设资本要素，引领城市功能优化；盘活晋升存量资本，增进财产转型进级等10条更新策略。

更新计划提出了北京城市更新的四年夜系统，即空间系统、方式系统、组织系统与动力系统。空间系统首要为对峙首善尺度，以人平易近为中间，聚焦存量空间，构建更新空间系统，增强街区兼顾。方式系统首要为面向下层、面向需求、面向实行，将“回六合区”街区控规“四步走”“八清单”工作方式推行到其他更新街区。组织系统首要为对峙当局指导，晋升当局对城市更新的支持感化，以当局投入公共空间整治、轨道扶植、重年夜项目扶植等多种体例撬动多元本钱介入，兼顾周边更新。动力系统为健全城市更新政策系统，兼顾研究计划地盘、金融财税、经营治理等方面的配套政策和尺度规范，推动城市更新立法工作，构成城市更新“1+N+X”系列文件。

《北京市城乡计划条例》指出，“街道”是划分街区单位、治理街区扶植、主导街区更新的主体。北京法定例划系统的相干表述注解，“街区”是北京计划治理系统的最小单位，是跟尾计划要求与落地项目之间的桥梁。对此，北京市节制性具体计划提出要编制“街区指引”,以传导整体计划、分区计划在范围、空间、品质方面的刚性要求，“街区”由此成为控规编制明白规定的空间规模。所以，街区就成了落实城市更新的根基单位，是推动更新政策与邃密化治理的根基单元，而街区兼顾就是以控规编制的管控区域作为实行城市更新项目兼顾的平台，经由过程“以块统条”的街区更新体例，整体兼顾各类资本，兼顾疏解整治促晋升和公共空间的改良，兼顾当局投资和社会投资体例，构成“计划加筹谋、筹谋转步履、步履推项目”的城市更新实行框架，实现“块统条专”有序推动。

2、片区综合开辟更新到片区兼顾更新的模式改变

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片区综合开辟式更新仍属在传统的增量开辟、当场均衡式更新，凡是在当局的指导下由年夜型开辟商主导开辟。增容的体例对当局而言，既可以解决居平易近安设问题与更新革新需要，又可以经由过程开辟商的投资、扶植、运营和财产导入等取得片区的增量收益。而对开辟商而言，以城市更新的情势能以较低的价钱取得地盘，经由过程房地产开辟取得较高收益，经由过程运营和财产取得逾额收益，从而取得更年夜的利润空间。

片区综合开辟更新首要分“三步走”。第一步：强化多主体协作能力，首要包罗与当局、产权人、金融机构等主体的协作；第二步：拓展财产导入能力，首要指城市更新财产链条的植入与延长；第三步：阐扬组合开辟能力，要具有同时实行公共办事举措措施、棚改、汗青街区、工业等多类型城市更新项目标综合能力，当前年夜大都片区综合开辟式更新，仍首要靠地块扶植量增添实现更新资金均衡。

片区兼顾式更新主张减量提质、兼顾资本式更新，多是当局兼顾、市场主导的多元主体配合推动，经由过程成立价值转换思惟和长周期资产治理思惟、分歧盈利程度项目标绑缚、地盘的一二级联动开辟、盘活存量资产进行价值晋升等综合手段，晋升片区价值。

片区兼顾式更新更接近在有机更新，是城市成长演进的必定趋向。鼎新开放以来，城乡扶植用地的不竭扩大带来各类各样的城市成长问题，跟着城市危机的不竭闪现，以资本情况承载力为束缚，减量提质政策布景促使城市更新模式转型，转向小范围、渐进式的有机更新，改变城市成长体例已经是年夜势所趋。

经由过程两种更新体例的对照可以看出，此刻的城市更新项目已由单一的“年夜拆年夜建”粗铺开发体例改变为复杂、综合的片区更新体例。在开辟主体方面，片区综合开辟首要为当局指导、市场运作，充实阐扬政企之间的组合与协作能力；片区兼顾更新则是由当局兼顾，平台化合作，实行主体多元。在开辟模式方面，片区综合开辟产物多元，要求实行主体“投建营”全财产链开辟；片区兼顾则经由过程项目绑缚、一二级联动体例来实现片区均衡。在综合效益方面，片亚新体育区综合开辟更重视财产导入，经由过程发掘存量地盘价值，构成财产堆积效应，实现城市综合价值晋升；片区兼顾则以长线运营类项目为主，盘活存量资产，实现片区整体晋升，利润空间有限。在我国减量成长的布景下，片区增量开辟趋在饱和，城市更新逐步改变成以片区兼顾为主，经由过程调集片区内所有资本要素、盘活存量资产、长短连系等体例，由当局兼顾、多元介入来实现城市成长的综合效益。

3、片区兼顾更新的路径

片区兼顾更新的焦点是平易近生改良、文化传承、财产进级和功能成长，触及城市计划设计、汗青街区庇护、财产导入、融资、社区治理等各个方面，对介入主体的兼顾调和和运营能力是个极年夜的考验。

起首是更新类型多、内容广、办事对象环境复杂。片区兼顾式城市更新类的项目复杂多样，按照用地功能可分为老旧片区、商务办公用地、工业遗产、住区、汗青街区、根本举措措施等。按照更新情势分为整建类、整修类、运营类、夹杂类等。更新内容涵盖公共办事举措措施更新、棚改、汗青街区开辟运营、工业遗产中兴、财产导入、社区治理等一系列范围。别的，更新革新的办事对象亦多种多样，有城市居平易近、村落村平易近、企业、当局、或多方共存的环境等，需要有兼顾多元主体协作开辟的平台能力和与当局、产权人、同业企业、跨行企业之间的协作能力。

其次是更新模式多样、融资难度年夜。片区兼顾式城市更新，因为更新范围年夜、更新周期长、更新模式和好处主体复杂多样，更轻易面对财务承担太重、推动难以延续和资金投入效力不高的窘境。若何公道肯定革新资金公摊机制、摸索多渠道张罗资金模式，将成为更新进程中的重点和难点，不但需要在单个更新项目资金张罗模式摸底总结的根本上提出新的改良性模式，还应统筹新模式的可复制性与可参考性，摸索多类型融资模式的组合利用。

最后是计划设计与投资测算贫乏跟尾。因为计划设计单元年夜多缺少运营角度的金融思惟，常常在做片区计划时轻易轻忽投入产出阐发，加倍重视空间层面的计划，致使设计出的刚性计划指标要求与实际更新基地贫乏跟尾，也就是说投资运营算不外来账，离开了经济道理与市场逻辑，会对当局和社会本钱带来资金操纵的庞大困难。

在片区兼顾更新实行进程中面对良多坚苦与挑战，有些处所当局已最先组织编制分歧层面的政策律例、立法条例，也在不竭立异试探，鼓动勉励社会本钱介入，将兼顾的思惟落地与深化，调和多元主体同步更新，解锁了城市更新良多的局限性困难与死结。我们阐发了片区兼顾更新的成长趋向与优错误谬误，摸索性地提出“一个买通、两个东西、一个链条”的实行路径：

一个买通：买通多元主体介入片区更新的政策路径，吸引更多的社会本钱介入城市更新，成立当局、企业、市平易近多元共建、共治、同享、双赢的介入路径。

两个东西：一个是计划东西，经由过程编制片区兼顾实行计划，跳出地块限制，兼顾多元的城市资本要素，到达片区财产布局、生齿布局、资金布局和计划指标的疏密布局的均衡，终究实现片区的经济布局均衡与多方价值均衡。另外一个是金融东西，操纵一系列的本钱操作，包罗基金化的地盘整备、持久贷款的撑持、退出环节的证券化运作、成立城市更新基金等等，放年夜片区的持久价值。

一个链条：针对片区更新对“投建营”办事能力要求的不竭晋升，构建从高站位筹谋、计划到全进程扶植治理再到全周期运营的全财产链条，增强人材培育与资本整合，构成专业化聚合平台，为片区更新供给全方位、立体式、一站式的综合办事。

4、全域更新模式摸索

1.“全域型”城市更新的理念与立异

跟着城市更新内在的不竭扩大，我国的城市更新已从初期纯真的“物资空间的需要改良”慢慢成长为“为实现经济、社会、空间、情况等改良方针而采纳的综合步履”，更新内容也从“物资”扩大到“社会”，空间规模从“社区”扩大到“区域”，介入主体从“当局”扩大到“市场”。中交团体依托石景山西部地域城市更新项目立异提出“全域型”城市更新模式，将内在扩大至城市片区的空间布局调剂、财产布局进级、地盘资本清算、生态情况晋升、区域功能重塑等多个方面，经由过程区企合作最年夜水平阐扬平台感化，在存量时期果断石景山西部地域走城市更新的计谋思绪，在减量成长中提高处所、社会、企业各方介入的积极性。

2.“全域型”城市更新的特点

更新规模“全域化”

城市更新起首聚焦的是城市空间，“全域型”城市更新将更新规模从传统的社区、街道延展至整片区域，配合展开“年夜而全”的城市更新步履。

城市资本“全域化”

城市资本是包罗天然资本、社会资本、文化资本、科技资本、年夜数据资本等一切可被人类开辟和操纵并发生效益的物资、能量和信息的总和。“全域化”更新经由过程对城市资本进行评价与辨认，发掘各资本的开辟潜力与内涵联系，厘清操纵模式，实现城市资本的“全域化”高效操纵与价值转化。

更新营业“全域化”

在更新进程中，积极阐扬社会本钱在城市更新范畴的全财产链、一体化兼顾能力，供给计划筹谋、投资融资、本钱运作、施工扶植、财产运营一揽子办事，放年夜企业在资本整合、资金兼顾、手艺立异等范畴的怪异优势，与当局平台强强结合，实现全要素赋能、全财产协同。

项目周期“全域化”

社会本钱深度介入子项目标前期经营、开辟，兼顾投融资、招商运营，直至子项目标移交、退出，实现项目全进程介入，将企业的聪明与区域成长理念、计谋要求相融会，充实调动企业优良资本，高效操纵外脑、智库，为当局供给顶层设计，引领实行。

资金兼顾“全域化”

面向新成长要求，在资金兼顾上摸索搭建全方位平台，除传统盈利模式以外，链接并成立科技、财产、消费、金融等多种业态融会的生态系统，放年夜协同效应，筹谋增值收益，进级盈利维度，实现系统盈利。

办事客群“全域化”

冲破以当局客户为主的传统营业模式，将办事对象拓展至当局、企业、消费者等全客群范畴。

3.“全域型”城市更新的实践与思虑

“全域型”城市更新的立异应用更契合将来城市的成长理念，全盘问量，加倍有用地皮活城市资产，用足城市资本，在重视晋升市平易近的取得感、幸福感的同时，也为企业培养新范畴的焦点竞争力做出进献。

2020年10月，中交团体与石景山区签定《关在石景山区广宁、五里坨等西部地域开辟合作框架和谈》，成立高层互访机制，组建结合工作组；2021年9月，石景山区与中交本钱、中交投资别离签定《计谋合作和谈》《西部地域城市更新项目合作和谈》，经由过程基建进级、生态优化、公服提质、财产导入、聪明营建、住区更新等六个方面，将西部地域打造成绿色低碳、产城相融、山川融合、区域协同的生态宜居宜业典型，具有区域特点、首都风采的城市更新立异成长示范区。聚焦“中交·生态聪明城”整体定位，依照“三年起步、五年成长、十年成熟”时候表，明白将来成长扶植的整体思绪、重点使命和保障办法，梳理构成63项重点使命、68项扶植项目和31项贮备项目，力争将石景山西部地域打造成“全域型”城市更新示范样板。

在将来的城市更新范畴，我们可以揣度，片区兼顾更新将逐步放年夜到“全域型”城市更新，慢慢实现片区从内到外、从里到面的周全更新，该模式为城市更新的实践之路供给了全新的思绪与法子。